Интервью В.С. Шумилина "Военная ипотека: время новаций" в газете "Красная звезда"
2011 год стал рекордным для накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (НИС) – как по количеству приобретённого по военной ипотеке жилья, так и по объёму изменений, внесённых в законодательство с целью расширения возможностей участников системы. Об итогах работы НИС в минувшем году и её перспективах в интервью «Красной звезде» рассказал руководитель ФГКУ «Росвоенипотека» Владимир ШУМИЛИН.
– Владимир Сергеевич, каковы основные итоги работы НИС в 2011 году?
– В 2011 году своё право на жильё с помощью инструментов накопительно-ипотечной системы реализовали более 13,5 тысячи военнослужащих, что на 74 процента больше аналогичного показателя за 2010 год. Всего в рамках НИС с начала работы системы жильё приобрели порядка 24 тысяч военнослужащих из более чем 195 тысяч участников НИС. Мы ожидаем, что в текущем году приобрести квартиры по военной ипотеке смогут ещё не менее 17 тысяч военнослужащих.
– Какие шаги были предприняты Росвоенипотекой для улучшения условий покупки квартир участниками НИС?
– В 2011 году партнёрами НИС стали крупные российские банки, которые предложили военнослужащим ещё более выгодные условия кредитования. Сократились сопутствующие расходы, которые участники НИС несли при оформлении кредита. Значительные изменения были внесены в законодательство. В частности, военнослужащие – участники НИС получили возможность приобретать жильё на стадии строительства.
– Можно рассказать об этом более подробно, поскольку данный вопрос очень актуален для наших читателей? Какие поправки вступили в силу и что именно стало разрешено?
– 18 апреля 2011 года вступил в силу приказ министра обороны РФ № 465, утвердивший типовые формы договоров для покупки квартир по договору участия в долевом строительстве. В результате военнослужащие получили возможность приобретать жильё по более низкой цене по сравнению со вторичным рынком, а главное, иное по качеству.
Отмечу, что интерес к кредитованию по данной схеме выразил ряд банков – партнёров НИС: в этом направлении уже работает банк «Зенит», скоро выйдут на этот рынок «Газпромбанк» и «Связь-банк». В ближайшее время тестирование программы кредитования на этапе строительства должно завершить АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. После этого, как мы предполагаем, программа будет реализовываться в штатном режиме. Однако список объектов и компаний-застройщиков, с которыми банки готовы сотрудничать, довольно ограничен.
– В чём причина такого осторожного подхода?
– Подобное поведение кредитующих организаций обусловлено необходимостью обеспечения максимальной надёжности и безопасности таких сделок. Застройщики должны выполнять обязательства перед участниками НИС чётко и в срок. Поэтому банки готовы либо предоставлять кредиты по тем объектам, которые они уже финансируют, либо требовать от застройщика дополнительных гарантий. Есть и такие примеры: АИЖК Орловской области даёт своё поручительство за конкретного застройщика.
– А стандартная схема приобретения жилья в целом не претерпела изменений? Имеется в виду покупка жилья со вторичного рынка.
– Схема не изменилась. По-прежнему сумма, которой располагает военнослужащий на приобретение жилья, складывается из его накоплений и кредита, который предоставляют банки – партнёры НИС. После трёх лет нахождения в системе военнослужащий получает право использовать накопленные средства на приобретение жилья. Для этого он получает свидетельство на право использования этих средств и выбирает банк для получения ипотечного кредита. Кредит во время прохождения участником военной службы будет погашать государство.
– Кредиты участникам системы предоставляются на каких-то особых условиях?
– Да, проценты по ипотеке для участников НИС ниже, чем для обычных заёмщиков. Все банки, работающие по собственным программам, отменили комиссию за выдачу кредита. Постепенно отменяется и обязательное требование по страхованию жизни заёмщика, если он кредитуется по программе НИС. Единственное требование, пока ещё остающееся во всех кредитных программах, это обязательное страхование самой квартиры. Но это норма, определённая законодательством об ипотеке.
– Каков сейчас максимальный размер ипотечного кредита и от чего он зависит?
– От возраста военнослужащего и от кредитной программы. В целом размер и срок предоставляемого ипотечного кредита рассчитываются для каждого конкретного участника системы с учётом особенностей кредитной программы и исходя из количества лет, которое участнику НИС осталось служить до достижения предельного возраста пребывания на военной службе. Максимальная сумма кредита в большинстве банков в данный момент составляет 2,2 млн. рублей. Накопительный взнос, поступающий из федерального бюджета, на каждого участника системы в 2012 году составит 205,2 тысячи рублей, а в 2013-м – порядка 220,2 тысячи рублей. Рост взноса на каждый последующий год не должен быть ниже прогнозируемого уровня инфляции, и такой подход зафиксирован в законе. Соответственно и размер максимальной суммы ипотечного кредита будет увеличиваться.
– Какие регионы сейчас лидируют в сведениях о количестве сделок по покупке жилья военнослужащими?
– Статистика за прошедший год почти не изменилась. В лидерах по-прежнему Московская область, Краснодарский край, Ростовская область, Санкт-Петербург, Калининградская область. В настоящее время в большинстве регионов страны, за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, участник НИС может купить квартиру без привлечения дополнительных вложений. Средние цены на жильё это позволяют. В столичном регионе необходимо добавлять собственные средства – их размер может составлять до 50 процентов от стоимости жилья. В то же время стоит сказать, что в Москве за прошлый год участниками НИС было приобретено 152 квартиры.
- Владимир Сергеевич, несколько практических вопросов от наших читателей, являющихся участниками накопительно-ипотечной системы. «Семья состоит из двух участников НИС. Имеем ли мы право объединить накопления и купить жильё в общую собственность?»
- Банки неохотно на это идут, поскольку залог один, а заёмщиков два. И если что-то происходит в семье или кто-то из супругов перестаёт платить, приходится обращать взыскание на залог в целом. Это сложная процедура, ведь в этом случае собственников у квартиры два, и интересы второго собственника, помимо интересов кредитной организации, тоже должны быть учтены. Сейчас мы прорабатываем этот вопрос, и несколько банков близки к тому, чтобы согласиться с подобной схемой оформления залога при условии дополнительного оформления ряда документов.
- А если супруги разводятся, то подлежит ли квартира, приобретённая по накопительно-ипотечной системе, разделу между ними? Здесь давайте рассмотрим случай, когда участник НИС - только один из супругов.
- Согласно статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации жилое помещение, приобретённое на целевые выплаты, полученные одним из членов семьи, не является совместно нажитым имуществом. Таким образом, квартира, приобретённая с использованием средств целевого жилищного займа, не может быть разделена даже при разводе супругов.
- Если военнослужащий – участник НИС увольняется из Вооружённых Сил, а через некоторое время поступает на службу по контракту, в том числе в другом ведомстве, может ли он опять стать участником накопительно-ипотечной системы?
- Да, принятые летом 2011 года поправки в ФЗ-117 разрешают повторное включение в накопительно-ипотечную систему. Если военнослужащий был уволен и исключён из реестра участников без права на накопления, то восстановление его в системе - причём в любом ведомстве, где законодательством предусмотрена военная служба, - будет осуществляться с даты заключения нового контракта. При этом в случае если основанием для увольнения участника НИС были организационно-штатные мероприятия, семейные обстоятельства или состояние здоровья, на его счёте будут восстановлены денежные средства в размере накоплений на дату увольнения. 1 февраля 2012 года вступило в силу Постановление Правительства Российской Федерации № 23, закрепившее порядок выплат средств военнослужащим указанных категорий. В настоящий момент на основании данного постановления федеральные органы исполнительной власти ведут работу по разработке ведомственных нормативных актов, которые окончательно определят механизм восстановления в НИС при возвращении её бывших участников на военную службу.
- Есть ли возможность, погасив кредит, взять по программе НИС новый целевой жилищный займ и купить квартиру, например, большей площади?
- Такой механизм существует, и несколько подобных сделок мы уже зафиксировали. Правда, процедура эта довольно сложная в связи с необходимостью снятия обременения в виде залога с ранее купленной квартиры. Мы сейчас думаем над тем, чтобы эту схему упростить, и такую задачу мы ставим себе на текущий год. Считаем, что с учётом перемещений военнослужащих, а также роста размеров их денежного содержания, вопрос смены жилья становится всё более актуальным. Отмечу также, что мы ведём переговоры с банками о возможности предоставления военнослужащим не только ипотечных, но ещё и потребительских кредитов на льготных условиях. С привлечением этих средств купить жильё большего метража либо по иным привлекательным параметрам будет значительно проще. Однако все обязательства по такому потребительскому кредиту участник НИС обязан будет погашать сам. Это важно знать.
- Может ли военнослужащий – участник НИС приобрести с помощью военной ипотеки жилой дом с земельным участком?
- В соответствии с действующим законодательством такая возможность предусмотрена. Однако банки пока не готовы кредитовать подобные сделки, потому что у них нет возможности чётко определить залоговую стоимость таких объектов вследствие отсутствия на сегодняшний день адекватной системы оценки земли.
- Может ли участник НИС приобрести жильё за границей России? Например, в Севастополе, Абхазии, Южной Осетии, Армении? В частности, это касается тех, кто служит в этих регионах и планирует по окончании службы остаться там жить. Есть ли для этого правовая база?
- Приобретение жилья в рамках НИС за границами России за счёт средств, выделяемых из федерального бюджета РФ, действующим законодательством не предусмотрено. Однако по факту возникновения права на использование накоплений участник НИС может использовать свои накопленные средства и таким образом.
- Может ли военнослужащий добавить к тем средствам, которые ему выделяются на покупку жилья по НИС, средства материнского капитала?
- Это тот вопрос, который мы намерены решить в самое ближайшее время. В данный момент все необходимые поправки, позволяющие использовать материнский капитал в рамках НИС, проходят последний этап согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти, после чего соответствующий документ попадёт в Государственную Думу РФ.
- Какие ещё изменения в НИС планируются в ближайшем будущем?
- Помимо уже озвученных прогнозов, мы рассчитываем на увеличение количества банков – партнёров системы. Переговоры по этому направлению ведутся постоянно. Кроме того, мы предполагаем, что будет окончательно решён вопрос о кредитовании сделок по покупке не только квартир, но и домов с земельными участками. Планируется также внесение изменений, облегчающих получение средств, дополняющих накопления. Сегодня это те основные проблемы, с которыми к нам обращаются наши участники.